분양가 4억2천? 진짜 계산서는 4억5천 — 오룡2지구 지엔하임, 그래도 8천만원 싼 이유
🧾 3초 요약 — 광고 분양가 4억2천만 원대 + 발코니 + 시스템에어컨 + 중도금 후불이자 = 입주까지 약 4억4,600만~4억5,600만 원. 오룡 84㎡ 기존 단지 시세(5억~5억3천)와 비교하면 약 8천만 원 낮지만, 성격이 다른 가격이라는 점은 꼭 기억하세요.
🎬 4분 영상으로 먼저 보기
🎬 4분 요약 영상은 유튜브 업로드 후 바로 이 자리에서 재생됩니다.
바쁘신 분은 위 영상만 보셔도 핵심은 다 담았습니다. 아래는 숫자 하나하나 직접 확인하실 수 있게 정리한 글입니다.
💬 "4억2천이면 입주하는 거죠?" — 가장 많이 받는 질문
요즘 사무실에서 가장 많이 듣는 말입니다. 그런데 분양공고를 보면 분양대금에는 발코니 확장, 시스템에어컨, 추가 선택품목 금액이 포함되지 않는다고 분명히 적혀 있습니다.
그래서 오늘은 광고 가격표가 아니라, 입주할 때까지 실제로 나가는 돈을 영수증처럼 한 줄씩 뽑아보겠습니다.
🏢 지엔하임, 어떤 단지인가요?
- 오룡2지구 37BL · 38BL, 총 793세대
- 주력 평형 전용 84㎡ (84A·84B·84C·84D)
- 2028년 입주 예정 신축 단지
2026년 9월 현재 현장은 터파기 공사가 한창입니다. 지금 계약하면 약 2년 뒤 입주하는 집이라는 점이 비교의 출발점입니다.
📢 STEP 1. 광고에 나오는 분양가 (기준층)
| 블록 | 84A | 84B | 84C | 84D |
|---|---|---|---|---|
| 37BL | 4억1,980만 | 4억1,910만 | — | 4억2,350만 |
| 38BL | 4억2,130만 | 4억1,840만 | 4억2,210만 | 4억2,300만 |
※ 동·층에 따라 실제 공급금액은 달라질 수 있어, 비교를 위한 기준층 금액으로 봐주세요.
🧾 STEP 2. 가격표에 빠진 숨은 3줄
① 발코니 확장비 — 330만~690만 원
| 타입(38BL 기준) | 84A | 84B | 84C | 84D |
|---|---|---|---|---|
| 발코니 확장비 | 330만 | 360만 | 450만 | 690만 |
② 시스템에어컨 — 약 700만 / 820만 원
- 84A·84B : 최대 5대 약 700만 원
- 84C·84D : 최대 6대 약 820만 원
- 프리미엄형을 고르면 더 올라갑니다 (이번 계산은 일반형 최대 설치 기준)
③ 중도금 후불이자 — 약 1,750만 원 ⚠️
후불제는 이자가 없는 것이 아니라, 입주 때 한꺼번에 정산하는 방식입니다. 많은 분들이 가장 많이 놓치는 부분이에요.
- 가정: 중도금 60% 전액 대출 + 연 4.5%
- 결과: 타입별 약 1,746만~1,767만 원
- 금리가 1%p 오르면 이자도 약 400만 원 늘어난다고 보시면 됩니다 (단순 비례 추정)
⭐ STEP 3. 진짜 계산서 — 옵션 + 이자까지 합치면?
| 블록/타입 | 분양가 | 발코니 | 에어컨 | 후불이자(예상) | 예상 총액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 37BL 84A | 4억1,980만 | 330만 | 700만 | 약 1,751만 | 약 4억4,761만 |
| 37BL 84B | 4억1,910만 | 360만 | 700만 | 약 1,749만 | 약 4억4,719만 |
| 37BL 84D | 4억2,350만 | 690만 | 820만 | 약 1,767만 | 약 4억5,627만 |
| 38BL 84A | 4억2,130만 | 330만 | 700만 | 약 1,758만 | 약 4억4,918만 |
| 38BL 84B | 4억1,840만 | 360만 | 700만 | 약 1,746만 | 약 4억4,646만 |
| 38BL 84C | 4억2,210만 | 450만 | 820만 | 약 1,761만 | 약 4억5,241만 |
| 38BL 84D | 4억2,300만 | 690만 | 820만 | 약 1,765만 | 약 4억5,575만 |
👉 결론: 지엔하임은 "4억2천짜리 아파트"가 아니라 입주까지 약 4억5천만 원 전후가 드는 신축 아파트입니다.
📊 STEP 4. 그럼 옆 단지는 지금 얼마일까? (2026년 9월)
| 단지 (전용 84㎡급) | 최근 시세 |
|---|---|
| 오룡 푸르지오 파르세나 1단지 | 기준층 5억1천~5억3천만 (앞동 16층 5억6,000만 거래) |
| 힐스테이트 오룡 1단지 | 저층 5억~5억3천만 |
| 힐스테이트 오룡 2단지 | 저층 5억~5억3천만 |
| 남악오룡 중흥S-클래스 에듀파크 | 5억~5억3천만 |
| 지엔하임 (예상 총비용) | 약 4억4,600만~4억5,600만 |
주변 평균을 약 5억3천만 원, 지엔하임을 약 4억5천만 원으로 단순화하면 차이는 약 8,000만 원입니다.
⚖️ STEP 5. 8천만 원 차이, 그대로 믿어도 될까?
여기서 반드시 짚어야 할 점이 있습니다.
- 기존 아파트 = 지금 바로 들어가 살 수 있는 집의 확정된 실거래가
- 지엔하임 = 앞으로 입주할 집의 예상 총비용 (확정 매매가 아님)
두 숫자는 성격이 다른 가격입니다. 그래서 아래 변수를 꼭 함께 보셔야 합니다.
- 중도금 금리가 4.5%보다 낮으면 총비용↓, 높으면 총비용↑
- 세라믹 아트월·포세린타일 등 추가 유상옵션을 넣으면 계약금액↑
- 중도금을 현금으로 내거나 대출을 적게 쓰면 이자 부담↓
- 2028년 입주 시점의 주변 시세가 어떻게 움직이는지
🏠 모델하우스 랜선 투어 (전용 84㎡)
넓은 창으로 채광이 좋은 거실
대면형 주방과 넉넉한 수납장
주방 옆 팬트리 — 수납 걱정을 덜어주는 공간
안방
안방 드레스룸
안방 욕실
작은방 — 서재·아이방 활용
공용(현관) 욕실
다용도실
✅ 지엔하임 비교, 이 5단계만 기억하세요
- 1단계 분양가 확인 (동·층 기준)
- 2단계 옵션비 더하기 (발코니 + 시스템에어컨 + 추가옵션)
- 3단계 중도금 이자 계산 (내 대출 비율·금리로)
- 4단계 실제 총부담액 산출
- 5단계 주변 신축 실거래가와 비교
이 순서로 보면 숫자에 속지 않습니다.
📞 내 조건으로 진짜 계산서 받아보기
지엔하임 분양권, 지금 상담 접수 중입니다. 대출 비율·금리·옵션 선택에 따라 총비용은 사람마다 달라집니다. 내 조건에 맞춘 계산이 필요하시면 편하게 연락 주세요.
☎ 010-3634-9224 · 061-282-9224
---
※ 본 글의 총비용은 중도금 60% 전액 대출·연 4.5% 금리·일반형 시스템에어컨 최대 설치 등을 가정한 예상치이며, 실제 금리·옵션 선택·동호수에 따라 달라질 수 있습니다. 실거래가는 2026년 9월 공개 자료 기준입니다.
하모니공인중개사사무소 | 대표 공인중개사 오주현 | 등록번호 가-4148-329
전남 무안군 일로읍 오룡번영로 153, 호반써밋2차상가 101호 | ☎ 010-3634-9224 · 061-282-9224